Бракоразводный процесс часто сопряжен с решением вопроса о совместно нажитом имуществе. Соглашение о разделе ипотечной квартиры – возможность урегулировать обязательства и сохранить собственность. Учитывая, какой процент недвижимости приобретен таким способом, механизм достаточно актуальный. Однако при разделе, в том числе на добровольных началах, учитывается ряд нюансов. Во-первых, время заключения ипотечного договора, оставшаяся сумма выплат. Во-вторых, наличие несовершеннолетних детей. В-третьих, позиция банка и его одобрение выбранного варианта раздела. У супругов есть право самостоятельно определять, как именно поделить имущество. Когда речь идет об ипотечной квартире, процедура всегда согласовывается с банком. В этом аспекте важны грамотное правовое сопровождение и своевременное привлечение юриста. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт представительства в бракоразводных процессах, ведения дел по разделу имущества, в том числе проблемных и спорных объектов. Мы сводим риски к минимуму и помогаем выработать грамотную стратегию.
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
Момент оформления ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры имеет свою специфику в зависимости от условий, при которых возникли обязательства: Если супруги оформили договор до вступления в брак, они являются созаемщиками, и каждому из них принадлежит доля в формате собственности для сторон. Оформление ипотеки за счет материнского капитала предполагает, что это имущество является общей собственностью лица, которое получило выплаты, а также его детей и супруга. Размер долей определяется по соглашению. Если жилье взято в ипотеку одним из супругов после регистрации брака, действует режим совместной собственности. В ситуациях, когда договор заключен после официальной регистрации семьи, однако фактически выплаты делал один из супругов, права второго защищены брачно-семейным законодательством. Применяется режим совместной собственности. Каждый из супругов может претендовать исключительно на свою долю. Разобраться в правовом режиме собственности поможет Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры».
Инициирование процедуры
Законодательство позволяет решать вопрос раздела ипотечного жилья, будучи в браке, в период бракоразводного процесса или после расторжения брака. Соглашение о разделе ипотечной квартиры как вариант урегулирования допускается, если развод является волей одной из сторон или двоих супругов. В случае выдвижения требований кредиторов о разделе имущества с целью обратить взыскание на долю одного супруга-должника соглашение недопустимо. Общее правило говорит, что мужу и жене принадлежат равные доли, если иное не оговорено брачным договором. Соглашение может урегулировать полномочия в отношении имущества, но без права распоряжения, поскольку действует режим залога. Кроме того, в рамках добровольного урегулирования очерчивается, кто, сколько и с какой периодичностью вносит платежи, как решается вопрос страховки заемщика и помещения. Может обозначаться вопрос о компенсации супругу, который не является заемщиком. В таких правоотношениях инициаторами выступают обе стороны, поскольку соглашение исключительно добровольное.
Форма и содержание
Соглашение о разделе ипотечной квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Требуется письменная форма. В документе требуется отражение пунктов:
Требуются указание даты и личные подписи сторон. Четких ограничений по содержанию нет. Если соглашение заведомо ставит в очевидно невыгодное положение одну из сторон, ущемляет или полностью лишает прав, оно является ничтожным и не подлежит исполнению.
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Мы подберем для Вас оптимальный вариант решения Вашего вопроса.
Мы всегда рады ответить на любые Ваши вопросы
Благодарим за обращение. Ваша заявка принята
Наш специалист свяжется с Вами в течение рабочего дняБлагодарим за обращение.
На указанный Вами электронный адрес отправлена инструкция.Находится в стадии разработки