Инвестиции в жилую недвижимость, которая находится на этапе застройки, сопровождаются большими рисками. Как защитить права дольщика? С чего начать? Как урегулировать спорные моменты с застройщиком и не допустить ошибок? Нужно знать много тонкостей, закрепленных в законах, а желания и времени на это нет. Выход один – воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на договорах долевого участия (ДДУ). Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» более 12 лет стоит на защите прав граждан и организаций, присутствует на рынке российских юридических услуг как в Москве, так и в других городах России. Более полусотни профессионалов в юридической области готовы к защите Ваших законных интересов. От Вас нужен только звонок или заявка, оставленная на сайте. Остальные вопросы – это наша забота.
Процедура побуждения застройщика к исполнению своих обязательств по ДДУ – процесс многоэтапный, требующий специального правового сопровождения. В этом деле время – это действительно деньги. Без юридического анализа правового положения дольщика на момент возникновения спора по ДДУ не обеспечить эффективную защиту его интересов. На основе полученной аналитики юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» выстроят стратегию защиты и разработают тактику неотложных первостепенных действий на досудебной стадии.
Права и обязанности сторон по ДДУ, а также его форму и содержание юристам Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» на этом этапе не изменить. Но их знания и опыт помогут разрешить спор с застройщиком так, чтобы дольщик остался и с квартирой, отвечающей заявленным требованиям, и с компенсацией за нарушение условий сделки по ДДУ.
Проблемы с ДДУ. На практике основные проблемы связаны с тем, что еще на стадии заключения договора недобросовестные застройщики пытаются придать ему формальные атрибуты, чтобы заключенная впоследствии сделка не отвечала требованиям закона о долевом строительстве. Тем самым они хотят гарантировать себе уход от ответственности при неисполнении обязательств. В суде юристам придется потрудиться, чтобы доказать настоящее содержание такого договора, вытекающее из системного толкования слов и выражений, содержащихся в нем. Подлежит установлению и суть этой сделки в зависимости от воли, цели договорных обязательств и фактически сложившихся отношений сторон.
Недобросовестные застройщики, чтобы уйти от ответственности, изначально закладывают в ДДУ и другие юридические пороки, которые выясняются порой уже на судебной стадии разрешения спора. Из практического опыта юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» вытекает, что самыми распространенными являются такие пороки, как:
Проблемы с застройщиком. Уклонение от требуемого законом документарного оформления строительства понятны. Строительные фирмы хотят, чтобы суд признал, что они формально не являются застройщиками. А значит – освобождаются от ответственности по ДДУ. Юристам не раз удавалось убедительно доказать, что допущенные застройщиком нарушения закона, связанные с привлечением денежных средств на долевое строительство, имеют место, но не могут служить поводом для освобождения его за неисполнение обязательств и мер ответственности. К тому же к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных физическими лицами исключительно для личного, семейного и домашнего использования, не связанного с деятельностью по систематическому извлечению прибыли, применяется закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом строительстве.
Если гражданин – физическое лицо – приобрел у юридического лица или индивидуального предпринимателя право требования квартиры у застройщика по ДДУ, к нему переходят не только права первоначального кредитора. Законодатель предусмотрел страховку для дольщиков – физических лиц, которые этой сделкой решают свои личные и семейные вопросы, а также будут использовать квартиру для домашнего проживания. Страховка заключается в том, что в этом случае к отношениям применяются законодательные положения, защищающие права потребителей. Правда, только в части, не урегулированной специальным законодательным актом о ДДУ.
В практике юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» часто встречаются моменты, которые необходимо иметь в виду каждому дольщику. Они касаются всевозможных изменений существенных условий, которые закреплены в ДДУ. В первую очередь – переносов сроков строительства. Строители обычно пытаются прикрыться законом, требования которого гласят, что, если невозможно завершить строительство в срок, закрепленный в ДДУ, застройщик за 2 месяца до истечения такого срока обязан направить дольщикам информацию об этом. После чего предложить им внести изменения в ДДУ. А на практике обычно все ограничивается простым уведомлением о таком факте. Но даже если дольщик подписал такое уведомление, это не является преградой для признания судом нововведений односторонними.
Правила изменения ДДУ. Для внесения изменений законодатель установил ряд правил:
Таким образом, так как законодатель не предусмотрел возможности одностороннего изменения договора, уведомление застройщика не влечет само по себе изменений условий ДДУ о сроках исполнения обязательства.
Ответственность за нарушение ДДУ. Закон устанавливает ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры. Он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены ДДУ за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, размер такой неустойки удваивается.
Специальным законом предусмотрены следующие способы защиты прав:
Соответственно, дольщики могут воспользоваться только названными выше мерами восстановления своего нарушенного права, когда объекты долевого строительства построены с отступлениями от условий заключенных ДДУ, приведшими к ухудшению качества таких объектов. Но, так как этим законом не урегулированы, например, вопросы компенсации различных издержек и штрафных санкций, в этом случае могут быть применены законодательные положения, защищающие права потребителей. Компенсационные меры. Мерами, по закону компенсирующими издержки потребителя, являются:
При этом штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя взыскивается в государственный бюджет. Его размер составляет пятьдесят процентов от суммы, присуждаемой потребителю судом. Компенсация морального вреда определяется в судебном заседании, и ее размер не зависит от размера возмещения вреда имущественного. Поэтому собранные юристами Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» доказательства помогут дольщикам не только компенсировать свои материальные потери, но и в полной мере восполнить моральные издержки.
Чтобы избежать в будущем споров с застройщиком, дольщикам нужно ответственно отнестись к процедуре приемки квартиры. На этой стадии услуги юриста обязательны, так как от этого будет зависеть, когда дольщик сможет полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Предложенные застройщиком для подписания дольщиком документы (акт приема-передачи квартиры), должны пройти юридическую экспертизу. Необходимо скрупулезно проверить все пункты документа, чтобы впоследствии дольщик имел все права на компенсации и неустойки.
Специальным законом о долевом строительстве обязательный претензионный порядок урегулирования споров по ДДУ не предусмотрен. Он может быть прописан в самом ДДУ. Но в любом случае досудебное урегулирование споров может быть полезно как само по себе, так и в качестве сбора доказательной базы уже для судебного разбирательства. В законе об участии в долевом строительстве нет положений об ответственности за нарушение застройщиком сроков удовлетворения отдельных требований дольщика, в том числе о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков. Нарушение застройщиком сроков удовлетворения такого требования дольщика влечет наступление ответственности по закону, защищающему права потребителей.
Составление претензии. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» составят претензию к застройщику, в которой предложат на добровольной основе в зависимости от сложившейся ситуации:
Закон, защищающий права потребителей, гласит: если срок устранения недостатков соглашением сторон письменно не определен, они должны быть устранены застройщиком незамедлительно. А срок, установленный сторонами, не может превышать 45 дней. При этом за нарушение такого срока установлена ответственность – неустойка, уплачиваемая застройщиком в размере 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки. Эти законодательные санкции стимулируют застройщиков идти навстречу требованиям дольщиков.
Итоги претензионной работы. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» организуют претензионную работу с застройщиком, основанную на строгом исполнении стратегии правовой помощи, и смогут взыскать компенсацию расходов дольщика:
В зависимости от масштаба и стадии спора взысканию в пользу дольщика также подлежат:
Мы подберем для Вас оптимальный вариант решения Вашего вопроса.
Мы всегда рады ответить на любые Ваши вопросы
Благодарим за обращение. Ваша заявка принята
Наш специалист свяжется с Вами в течение рабочего дняБлагодарим за обращение.
На указанный Вами электронный адрес отправлена инструкция.Находится в стадии разработки