Признание права собственности через суд

На практике регулярно приходится сталкиваться с ситуациями, когда собственник помещения не может полноценно пользоваться им, получает отказ в регистрации в Росреестре. Наличия выписки из ЕГРН иногда недостаточно для полного контроля недвижимости. В подобных случаях единственным выходом из ситуации является признание права собственности через суд.

Понятие признания права собственности

Процедура направлена на исключение спора между участниками правоотношений. Конечно, при определенных обстоятельствах возможно разрешение в административном порядке (внесудебном). Но любое оспаривание права собственности все равно приводит к необходимости подачи иска в суд по месту расположения объекта недвижимости.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» работает преимущественно с контрагентами:

• индивидуальными предпринимателями;
• юридическими лицами;
• органами государственной власти.

К третьей категории также относится местный муниципалитет. Если речь идет о физических лицах, ситуация обычно разрешается быстро. В сфере коммерческой недвижимости нюансов больше: ведь она часто сдается в аренду или субаренду. Помещения могут принадлежать компаниям, которые после реализации имущества сразу подают заявление на признание банкротства и пр.

Внесудебный порядок признания

Сначала наши специалисты рассматривают возможность обращения в органы государственной или муниципальной власти, уполномоченные выдать разрешающие документы. В случае легитимности помещения (здания) никаких сложностей здесь не возникает – по выдаваемым бумагам легко проходит регистрация права собственности в Росреестре, другие операции с недвижимостью. Исключение составляет узаконивание самовольных построек, перепланировки. Такие вопросы без обращения в судебные инстанции урегулировать сложно. Решение принимается на основании целого ряда экспертиз, взаимодействия с органами власти по устранению споров по нецелевому использованию земельных участков, с другими участниками правоотношений, претендующих на них.

Признание права собственности в суде

Необходимость обращения в суд возникает после проведения реконструкции, выявления в бумагах несоответствия реальным параметрам недвижимости, утраты подтверждающих документов. После вынесения решения и его вступления в законную силу подобные вопросы отпадают. Если речь идет о признании права на жилье, проблемы чаще касаются разрешения споров вокруг наследства.

Основания для обращения в суд

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для подачи иска. Например, несоответствие правоустанавливающих документов действующим требованиям или их отсутствие (постройка не регистрировалась с момента возведения, продавец уклоняется от передачи договора, передаточного акта, право собственности возникло до 30 января 1998 г.). Учитываются также следующие основания.

• Проводится процедура банкротства покупателя/продавца.
• Правообладатель участвовал в незавершенном долевом строительстве.
• Появились претензии по легитимности ранее проведенной приватизации.
• Поставлен вопрос приобретения права собственности по сроку давности (15 лет).

Отдельно рассматриваются задачи раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов, если один из них является индивидуальным предпринимателем. Или отчуждение недвижимости в случае выявления мошеннических действий продавца (двойной продажи, попытки признать договор купли-продажи недействительным из-за инициирования процедуры банкротства).

Порядок проведения судебного разбирательства

Обращение в судебные инстанции, рассмотрение дела проводятся по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации от 14.11.2002 с актуальными изменениями. При отсутствии навыков оформления или подачи иска, иных процедур рекомендуем сразу обращаться в наш юридический отдел.

Подсудность

В соответствии со ст. 24 ГПК РФ первой инстанцией является районный суд. При обращении иска к мировому судье последует отказ в рассмотрении, а это потеря времени для заявителя и повышение рисков пропуска срока исковой давности. Согласно ст. 30 ГПК РФ необходимо обращаться по месту расположения спорного объекта (определяется по информации на сайте соответствующего суда).

Исковое заявление

Ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ определяет и состав искового заявления. Так, в нем обязательно указание названия суда, куда обращается истец, подробные сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства или работы, любые другие идентификаторы). Понадобятся также данные о третьих лицах, интересы которых затрагиваются в ходе судебного разбирательства. В документе обязательны:

• подробное указание обстоятельства дела – в чем нарушены права истца, каковы требования к суду (возможно, есть моменты, кроме признания права собственности);
• обоснование позиции истца со ссылками на предоставляемые документы, доказательства иного рода, включая показания свидетелей, квитанции об оплате счетов и пр.;
• цена иска, подробный расчет взыскиваемой суммы, включая проценты за неправомерное пользование денежными средствами.

Будет полезным предоставить информацию о попытках досудебного разрешения вопроса: письма с заявлениями, ответы или их отсутствие, в том числе возвраты корреспонденции в связи с отказом от получения. В конце искового заявления обязательно приводят список приложенных документов и копий, ставят дату написания и подпись истца (не факсимиле).

Необходимые документы

Исковое заявление с приложениями – основа успешного рассмотрения дела в суде. Обращаться к компетентному юристу нужно именно на этом этапе, когда только идет подготовка документов. Их копии обязательно отправляют ответчику, поэтому важно избежать возражений на их легитимность. Типовые документы, необходимые для решения вопросов по недвижимости:

• квитанция об уплате государственной пошлины;
• уведомления о вручении ответчику заявлений, иных бумаг;
• доверенность, если в деле участвует доверенное лицо истца;
• документы, подтверждающие обстоятельства, указанные в иске.

Понадобятся и другие имеющиеся в наличии документы: договоры купли-продажи, аренды, дарения, передачи имущества в наследство, акты муниципалитета, включая передаточные. Если ранее проводились судебные разбирательства относительно конкретного объекта, нужно приложить определения и решения. Следует также подготовить документы, подтверждающие оплату ЖКУ за период до 3 лет.

Госпошлина

Важно правильно определить размер госпошлины, чтобы неверные вычисления не привели к отказу в иске. Ранее уплаченные суммы не возвращаются, поэтому придется платить заново. Ориентироваться рекомендуем на ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ. В ней предусмотрен ее расчет в соответствии со стоимостью оспариваемого имущества. Размер госпошлины составляет:

• до 20 тыс. р. – 4 %, но не менее 400 р.;
• до 100 тыс. р. – 800 р. + 3 % от суммы, превышающей 20 тыс. р.;
• до 200 тыс. р. – 3,2 тыс. р. + 2 % от суммы превышения;
• до 1 млн р. – 5,2 тыс. р. + 1 % от суммы превышения;
• свыше 1 млн р. – 13,2 тыс. р. + 0,5 % от суммы превышения.

При расчете используется кадастровая стоимость недвижимости на основе информации из Росреестра. Важно понимать, что в соответствии с Письмом Министерства финансов РФ № 03-05-05-03/48 от 06.10.2010 любые иски о признании права собственности относятся к имущественным. Если имеется спор относительно стоимости имущества, сначала необходимо разобраться с этой проблемой (в рамках того же дела или отдельного иска).

Рассмотрение дела в суде

Первое судебное заседание назначается после принятия иска (проверки соблюдения обязательных условий, например правильно оплаченной государственной пошлины). Формально участие истца и/или ответчика, как и их представителей, необязательно. Но злоупотреблять таким правом не стоит из-за рисков неверного понимания ситуации судом.

Рекомендуем использовать возможность донести свою позицию именно в том виде, какой будет способствовать положительному решению. Тем более присутствие на заседании подтверждает факт его важности для истца, это иногда учитывается при вынесении решения. Если нет опыта, лучше направить на рассмотрение дела компетентного специалиста.

Вынесение решения

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ рассмотрение гражданского судопроизводства проводится в срок до 2 месяцев. Предусмотрено увеличение периода по существенным причинам, но не более чем на месяц. Итоги разбирательства отражаются в определении суда и могут обжаловаться в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 331 ГПК РФ. Варианты решения:

• отказ в удовлетворении требований;
• полное удовлетворение иска;
• частичное удовлетворение.

Положительное решение еще не означает получения возможности незамедлительной регистрации прав собственности. Ответчик и/или третья сторона вправе подать апелляцию в вышестоящий суд. Срок обжалования – 30 календарных дней с момента вынесения решения. Те же права имеются и у истца, проигравшего дело. По истечении этого срока также возможно обжалование. Оно проводится в кассационном порядке с подачей ходатайства о восстановлении сроков по уважительной причине. Здесь разобраться в ситуации и направить дело в нужное русло поможет юрист с профильным стажем.

Регистрация права собственности

Если решение суда вступило в законную силу и никаких возражений со стороны ответчика не было инициировано, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности. Проводится эта процедура через территориальный МФЦ: туда подаются подтверждающие документы и там же по завершении 9-дневного срока выдается актуальная выписка из реестра ЕГРН. Пакет документов включает:

• паспорт заявителя (с доверенностью, если речь идет о представителе);
• заявление, заполняемое на месте при обращении в МФЦ;
• решение суда, вступившее по сроку в законную силу;
• квитанцию об уплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности на недвижимость не выдаются. Их заменой стала выписка ЕГРН, где отражены основные параметры объекта, включая собственника, наличие/отсутствие ограничений, кадастровую стоимость, иные критерии. Она признается всеми органами исполнительной власти как легитимное подтверждение прав собственности на объект.

Судебная практика

Подключение к работе над иском опытных юристов увеличивает шансы положительного решения суда благодаря применению лучших практик. Профильные специалисты регулярно изучают разные случаи, выделяющиеся сложностью, нетипичным составом дела. Они отслеживают, какие результаты принесло судебное разбирательство. Важно изначально правильно оформить иск, вовремя обратиться с ходатайством о рассмотрении дела в нужном истцу ключе. С одним и тем же заявлением обратиться повторно невозможно. При подаче кассационной или надзорной жалобы решения отменяются только при нарушении судами норм процессуального или материального права.

Поэтому адвокатские услуги всегда окупаются. Юрист подготовится к процессу с учетом всех имеющихся нюансов, на основе актуальной нормативной базы. Сотрудничество начинается с консультации по существу, рассмотрения документов, оценки перспектив, разработки выигрышной стратегии, придерживаясь которой значительно проще рассчитывать на победу.