Претензия по ДДУ

Инвестиции в жилую недвижимость, которая находится на этапе застройки, сопровождаются большими рисками. Как защитить права дольщика? С чего начать? Как урегулировать спорные моменты с застройщиком и не допустить ошибок? Нужно знать много тонкостей, закрепленных в законах, а желания и времени на это нет. Выход один – воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на договорах долевого участия (ДДУ). Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» более 12 лет стоит на защите прав граждан и организаций, присутствует на рынке российских юридических услуг как в Москве, так и в других городах России. Более полусотни профессионалов в юридической области готовы к защите Ваших законных интересов. От Вас нужен только звонок или заявка, оставленная на сайте. Остальные вопросы – это наша забота.

Защита прав дольщиков

Процедура побуждения застройщика к исполнению своих обязательств по ДДУ – процесс многоэтапный, требующий специального правового сопровождения. В этом деле время – это действительно деньги. Без юридического анализа правового положения дольщика на момент возникновения спора по ДДУ не обеспечить эффективную защиту его интересов. На основе полученной аналитики юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» выстроят стратегию защиты и разработают тактику неотложных первостепенных действий на досудебной стадии.

Изучение содержания ДДУ

Права и обязанности сторон по ДДУ, а также его форму и содержание юристам Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» на этом этапе не изменить. Но их знания и опыт помогут разрешить спор с застройщиком так, чтобы дольщик остался и с квартирой, отвечающей заявленным требованиям, и с компенсацией за нарушение условий сделки по ДДУ.

Проблемы с ДДУ. На практике основные проблемы связаны с тем, что еще на стадии заключения договора недобросовестные застройщики пытаются придать ему формальные атрибуты, чтобы заключенная впоследствии сделка не отвечала требованиям закона о долевом строительстве. Тем самым они хотят гарантировать себе уход от ответственности при неисполнении обязательств. В суде юристам придется потрудиться, чтобы доказать настоящее содержание такого договора, вытекающее из системного толкования слов и выражений, содержащихся в нем. Подлежит установлению и суть этой сделки в зависимости от воли, цели договорных обязательств и фактически сложившихся отношений сторон.

Законность строительства

Недобросовестные застройщики, чтобы уйти от ответственности, изначально закладывают в ДДУ и другие юридические пороки, которые выясняются порой уже на судебной стадии разрешения спора. Из практического опыта юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» вытекает, что самыми распространенными являются такие пороки, как:

• отсутствие документов на отвод земельного участка под возводимые объекты;
• отсутствие разрешения на строительство.

Проблемы с застройщиком. Уклонение от требуемого законом документарного оформления строительства понятны. Строительные фирмы хотят, чтобы суд признал, что они формально не являются застройщиками. А значит – освобождаются от ответственности по ДДУ. Юристам не раз удавалось убедительно доказать, что допущенные застройщиком нарушения закона, связанные с привлечением денежных средств на долевое строительство, имеют место, но не могут служить поводом для освобождения его за неисполнение обязательств и мер ответственности. К тому же к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных физическими лицами исключительно для личного, семейного и домашнего использования, не связанного с деятельностью по систематическому извлечению прибыли, применяется закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом строительстве.

Переход права требования по ДДУ

Если гражданин – физическое лицо – приобрел у юридического лица или индивидуального предпринимателя право требования квартиры у застройщика по ДДУ, к нему переходят не только права первоначального кредитора. Законодатель предусмотрел страховку для дольщиков – физических лиц, которые этой сделкой решают свои личные и семейные вопросы, а также будут использовать квартиру для домашнего проживания. Страховка заключается в том, что в этом случае к отношениям применяются законодательные положения, защищающие права потребителей. Правда, только в части, не урегулированной специальным законодательным актом о ДДУ.

Изменение условий ДДУ

В практике юристов Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» часто встречаются моменты, которые необходимо иметь в виду каждому дольщику. Они касаются всевозможных изменений существенных условий, которые закреплены в ДДУ. В первую очередь – переносов сроков строительства. Строители обычно пытаются прикрыться законом, требования которого гласят, что, если невозможно завершить строительство в срок, закрепленный в ДДУ, застройщик за 2 месяца до истечения такого срока обязан направить дольщикам информацию об этом. После чего предложить им внести изменения в ДДУ. А на практике обычно все ограничивается простым уведомлением о таком факте. Но даже если дольщик подписал такое уведомление, это не является преградой для признания судом нововведений односторонними.

Правила изменения ДДУ. Для внесения изменений законодатель установил ряд правил:

• Все нововведения вносятся только в виде дополнительного соглашения, подписанного его сторонами.
• Дополнительное соглашение обязательно должно пройти, как и сам ДДУ, государственную регистрацию.

Таким образом, так как законодатель не предусмотрел возможности одностороннего изменения договора, уведомление застройщика не влечет само по себе изменений условий ДДУ о сроках исполнения обязательства.

Ответственность за нарушение ДДУ. Закон устанавливает ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры. Он выплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены ДДУ за каждый просроченный день. Если дольщиком является физическое лицо, размер такой неустойки удваивается.

Способы защиты прав дольщиков

Специальным законом предусмотрены следующие способы защиты прав:

• безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
• соразмерное уменьшение договорной цены;
• возмещение расходов на устранение недостатков.

Соответственно, дольщики могут воспользоваться только названными выше мерами восстановления своего нарушенного права, когда объекты долевого строительства построены с отступлениями от условий заключенных ДДУ, приведшими к ухудшению качества таких объектов. Но, так как этим законом не урегулированы, например, вопросы компенсации различных издержек и штрафных санкций, в этом случае могут быть применены законодательные положения, защищающие права потребителей. Компенсационные меры. Мерами, по закону компенсирующими издержки потребителя, являются:

• договорная или законная неустойка (пени);
• возмещение убытков (в полном размере сверх неустойки);
• компенсация моральных издержек;
• штраф.

При этом штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя взыскивается в государственный бюджет. Его размер составляет пятьдесят процентов от суммы, присуждаемой потребителю судом. Компенсация морального вреда определяется в судебном заседании, и ее размер не зависит от размера возмещения вреда имущественного. Поэтому собранные юристами Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» доказательства помогут дольщикам не только компенсировать свои материальные потери, но и в полной мере восполнить моральные издержки.

Приемка квартиры

Чтобы избежать в будущем споров с застройщиком, дольщикам нужно ответственно отнестись к процедуре приемки квартиры. На этой стадии услуги юриста обязательны, так как от этого будет зависеть, когда дольщик сможет полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Предложенные застройщиком для подписания дольщиком документы (акт приема-передачи квартиры), должны пройти юридическую экспертизу. Необходимо скрупулезно проверить все пункты документа, чтобы впоследствии дольщик имел все права на компенсации и неустойки.

Претензионный порядок

Специальным законом о долевом строительстве обязательный претензионный порядок урегулирования споров по ДДУ не предусмотрен. Он может быть прописан в самом ДДУ. Но в любом случае досудебное урегулирование споров может быть полезно как само по себе, так и в качестве сбора доказательной базы уже для судебного разбирательства. В законе об участии в долевом строительстве нет положений об ответственности за нарушение застройщиком сроков удовлетворения отдельных требований дольщика, в том числе о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков. Нарушение застройщиком сроков удовлетворения такого требования дольщика влечет наступление ответственности по закону, защищающему права потребителей.

Составление претензии. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» составят претензию к застройщику, в которой предложат на добровольной основе в зависимости от сложившейся ситуации:

• незамедлительно и безвозмездно устранить дефекты, обнаруженные после передачи квартиры;
• возместить расходы потребителя на устранение недостатков квартиры.

Закон, защищающий права потребителей, гласит: если срок устранения недостатков соглашением сторон письменно не определен, они должны быть устранены застройщиком незамедлительно. А срок, установленный сторонами, не может превышать 45 дней. При этом за нарушение такого срока установлена ответственность – неустойка, уплачиваемая застройщиком в размере 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки. Эти законодательные санкции стимулируют застройщиков идти навстречу требованиям дольщиков.

Итоги претензионной работы. Юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» организуют претензионную работу с застройщиком, основанную на строгом исполнении стратегии правовой помощи, и смогут взыскать компенсацию расходов дольщика:

• на юридическое сопровождение ДДУ;
• устранение недостатков на объекте по ДДУ;
• производство строительной экспертизы объекта (если потребуется).

В зависимости от масштаба и стадии спора взысканию в пользу дольщика также подлежат:

• неустойка за несоблюдение сроков сдачи объекта;
• неустойка за отказ от добровольного исполнения отдельных требований дольщика, касающихся устранения недостатков объекта;
• компенсация моральных издержек, связанных с нарушением обязательств по ДДУ.